Decree 261/2025 – Expanding Access, Creating Opportunities in Social Housing.
Ngày 10/10/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 261/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Nghị định mới tạo ra nhiều thay đổi đáng kể, tác động trực tiếp đến doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và các doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động.
On 10 October 2025, the Government issued Decree No. 261/2025/ND-CP, amending and supplementing several regulations on the development and management of social housing. The new Decree introduces significant changes that directly affect developers of commercial housing and social housing projects, as well as enterprises employing a large workforce.
1. Mở rộng đối tượng hưởng nhà ở xã hội – Gia tăng nhu cầu thị trường/Expansion of eligible beneficiaries – Increased market demand.
Việc nâng trần thu nhập được hưởng chính sách nhà ở xã hội và bổ sung các nhóm đối tượng mới (người độc thân nuôi con, hộ có nhiều người phụ thuộc) giúp mở rộng đáng kể tệp khách hàng đủ điều kiện. Tác động với doanh nghiệp:
The increase in income thresholds for social housing eligibility and the addition of new beneficiary groups (single parents and households with multiple dependents) significantly expand the pool of qualified applicants. Impacts on businesses:
Doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội có cơ hội tăng khả năng tiêu thụ sản phẩm.
Developers of social housing projects may benefit from higher product absorption and sales potential.
Doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động (khu công nghiệp, dịch vụ, sản xuất) có thể hỗ trợ người lao động ổn định chỗ ở, qua đó giữ chân nhân sự.
Labor-intensive enterprises (industrial zones, service providers, manufacturing companies) can support employees’ housing stability, thereby improving workforce retention.
2. Đơn giản hóa thủ tục xác nhận thu nhập cho người lao động./Simplification of income verification procedures for employees.
Việc giao Công an cấp xã xác nhận thu nhập cho lao động tự do, dựa trên cơ sở dữ liệu dân cư, giúp quy trình minh bạch và thống nhất hơn so với trước đây. Khuyến nghị:
Assigning income verification authority for informal workers to commune-level police authorities, based on population database records, enhances transparency and consistency compared to previous regulations. Recommendation:
Doanh nghiệp nên phối hợp hướng dẫn người lao động chuẩn bị hồ sơ đúng quy định mới, rút ngắn thời gian xét duyệt mua/thuê nhà ở xã hội.
Businesses should coordinate with and guide employees in preparing compliant documentation under the new rules, helping to shorten approval timelines for purchasing or leasing social housing.
3. Lãi suất vay ưu đãi giảm còn 5,4%/năm – Tăng khả năng chi trả/Reduction of preferential loan interest rate to 5.4% per annum – Improved affordability.
Mức lãi suất vay mua, thuê mua nhà ở xã hội giảm xuống 5,4%/năm, đồng thời áp dụng cho cả các khoản vay đã ký trước ngày 10/10/2025.Tác động tích cực:
The preferential loan interest rate for purchasing or leasing social housing has been reduced to 5.4% per year, and this rate also applies to loan agreements executed prior to 10 October 2025. Positive impacts:
Người mua nhà giảm áp lực tài chính, tăng quyết định mua sớm.
Homebuyers face reduced financial pressure, encouraging earlier purchasing decisions.
Chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ bán hàng, cải thiện dòng tiền dự án.
Homebuyers face reduced financial pressure, encouraging earlier purchasing decisions.
4. Đẩy mạnh số hóa hồ sơ dự án – Giảm chi phí tuân thủ/Promotion of digitalization of project documentation – Reduced compliance costs.
Cho phép sử dụng mã số thông tin thay cho hồ sơ giấy khi thẩm định giá nếu dữ liệu đã có trên hệ thống quốc gia.Doanh nghiệp cần lưu ý:
Developers are permitted to use digital information codes instead of hard-copy documents when submitting project appraisal dossiers, provided that the relevant data is already available on national databases. Key considerations for businesses:
Chủ động chuẩn hóa dữ liệu pháp lý dự án, đảm bảo cập nhật đầy đủ trên các hệ thống chuyên ngành để tận dụng cơ chế này.
Proactively standardize and update project legal data on specialized information systems to take full advantage of this mechanism.
Giảm thời gian, chi phí hành chính trong quá trình triển khai dự án.
Reduce administrative time and compliance costs during project implementation.
5. Làm rõ nghĩa vụ tài chính thay thế quỹ đất 20%/Clarification of financial obligations in lieu of the 20% social housing land fund.
Nghị định 261/2025/NĐ-CP quy định cụ thể cách tính và thời điểm nộp tiền thay thế quỹ đất nhà ở xã hội, đồng thời áp dụng chế tài chậm nộp. Khuyến nghị cho chủ đầu tư:
Decree No. 261/2025/ND-CP clearly stipulates the calculation method and payment timeline for financial contributions made in lieu of allocating 20% of land for social housing, and introduces penalties for late payment. Recommendations for developers:
Chủ động tính toán nghĩa vụ tài chính ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án để tránh phát sinh chi phí và rủi ro pháp lý.
Assess and calculate financial obligations at the project preparation stage to avoid unexpected costs and legal risks.
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo quy định mới, doanh nghiệp được xác định là đã hoàn thành trách nhiệm về nhà ở xã hội, giảm tranh cãi trong thực tiễn áp dụng.
Upon fulfillment of the financial obligation under the new regulations, developers are deemed to have fully discharged their social housing responsibilities, reducing disputes in practice.
Kết luận/Conclusion.
Nghị định 261/2025/NĐ-CP thể hiện rõ định hướng của Nhà nước trong việc mở rộng tiếp cận nhà ở xã hội, đồng thời tạo hành lang pháp lý rõ ràng và minh bạch hơn cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp cần sớm rà soát chiến lược đầu tư, kế hoạch tài chính và quy trình nội bộ để tận dụng các ưu đãi, đồng thời đảm bảo tuân thủ đúng quy định mới.
Decree No. 261/2025/ND-CP clearly reflects the Government’s policy direction toward expanding access to social housing while establishing a more transparent and predictable legal framework for businesses. Enterprises are advised to promptly review their investment strategies, financial plans, and internal procedures in order to leverage policy incentives and ensure full compliance with the new regulations.
ATLAS LAW FIRM
Luật sư Trần Công Thìn - 0917 430 189
